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楼市现状:并存 调控仍需给力

2018-06-26 20:35

  中国房地产市场根本问题不是价格问题,而是方向和选择的问题。中国房地产市场应以消费品为主导的发展方向,同时结合短期政策不变,解决需求问题,即投机需求,鼓励自住消费,买不起房的人有房住、有房租的问题。一方面能解决需求,另一方面能补充投资下降问题。下一步重点要把握好调控的策略与节奏,应准备用两年左右的时间予以解决,不能太急。

  纠结!这是杨女士观望数月后的感慨。“可以出手吗?房价会不会再降?都说政策调控后房价会降,可现在好像更复杂了。租房价不断上涨,买房却仍觉得价高。”杨女士在北京海淀区租了一套5000多元的公寓,每月花在房租上的钱比买房还贷的钱少不了多少,而楼市的不明朗让她始终犹豫不决。

  像杨女士一样纠结的人不在少数,到底是买房还是租房?买配套完善的二手房还是买新建商品房成为他们最为关切的问题。自4月中旬以来,被称为“史上最严厉”的房市调控政策密集出台,这100多天来房地产市场有何新变化?消费者该做出怎样的选择?今后调控政策将何方?带着以上问题,记者连月来对北京多家楼盘和房屋中介公司进行走访,并采访了相关专家和业内人士。

  “上半年楼市经历了‘过山车’的走势。4月调控政策出台,5—7月楼市低迷,购房者观望情绪进一步加大;7月以来部分城市持续量、价走跌趋势,刚需蓄势待发。”中原地产市场研究部张大伟对新政近4个月来的楼市做了上述概括。然而,“刚需们”能否真正开始行动,最关键的决定因素还是“房价几时才能降到心中预期”?

  记者电话联系的海淀、丰台等地的多个楼盘,听到最多的一句话是“房价没有变,想买房的话有一定的折扣优惠”。从目前市场反映的情况看,有些新楼盘报价本身并不算高,加上折扣活动,调动了消费者看房的热情,而且降价促销楼盘以及远郊低价楼盘销售势头良好。

  “对于开发商而言,低价行为能吸引众多消费者的关注,可以在短期内筹集到大额资金,缓解资金链紧张问题,但同时也意味着收益的减少。”一位房地产公司负责人对记者说。

  在商品房出现量价齐滞的同时,二手房市场也持续低迷。根据北京中原市场研究部的统计数据显示,7月1日至27日存量住宅成交量为8714套,较去年同期回落56.77%,日均交易量334套,跌破2月交易最冷期的400套。记者从某知名房地产经纪公司了解到,新政实施后,海淀魏公村附近的二手房均价由35000元每平方米降到28000元每平方米,房价相对较高的国家气象局、农科院的二手房价格也徘徊在每平方米30000—33000元。

  不仅北京二手房交易持续走低,上海、广州、深圳、武汉等主要大城市的二手房交易量也了历史最低局面,出现了明显的客户“看房议价不停歇,踌躇再下定”的现象。

  “成交量下跌是不争的事实。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在接受本报记者采访时如是说,上半年房地产调控的目标是清晰的,就是要遏制部分城市房价的过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,其政策效应也在逐步体现。

  张大伟认为,经过几个月的调整,买卖双方在议价上的差距较大,使得成交仍未走出僵局。一方面,买方仍在期待进一步降价潮而保持观望;另一方面,卖方认为房价有回涨空间而不松口降价,以至于二手房交易依旧不活跃。随着新政逐步深化,交易价格仍有一定回落空间。

  从国家统计局8月10日发布的最新数据来看,70个大中城市房屋销售价格虽同比继续上涨,但涨幅回落。中原地产研究分析,7月份房价出现明显下调,从全国范围来看楼市价格下调趋势已经明显。

  “现在房源太少了,这样的价格是比较稳定的,等9月份各高校一开学,这些房子还要涨。”北京我爱我家房地产经纪有限公司魏公村分店的一位经理这样告诉记者。同样,在北京链家房地产经纪有限公司一位姓陈的置业顾问也表示,租赁房的价格在最近几个月确实有较明显的涨幅。“虽然租金不断上涨,但房源仍然紧张。以大慧寺两居室为例,租价由3000元每月上调到现在的3500元每月,而且几天之内就能租出去。”

  据链家地产市场研究部统计,2010年前6个月,北京市平均租赁价格为2928元,比2009年2547元上升15%,上升幅度较大。在广州、深圳等地,租赁市场也给炎热的夏日添了把火。广州满堂红中介公司的数据显示,截至7月27日,广州市租金约为31.1元/平方米/月,与6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅,城中村房租最高涨幅超三成。

  租赁市场为何如此火爆?“出现这种情况与新政对房地产买卖市场的调控有一定关联。”中国人民大学商学院副教授况伟大表示,现阶段新政调控的效果并没有得到完全体现,房价还没有下降到消费者的预期水平,这种情况势必造成有刚性需求的消费者选择持币待购、转购为租,这是导致目前租赁市场火爆的主要原因之一。另一方面,目前市场上续存的租客量还未完全,加上毕业生租房和刚性租房者有一定增多,使得租赁市场租客量持续增加。

  面对租赁市场这一变化,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为还有一个原因值得关注,就是通胀预期下的价格上涨。“通胀预期势必造成涨价,这也很可能是导致租赁市场火爆的因素之一。”

  房源供给方之一——开发商如何看待宏观调控?一位不愿透露姓名的房地产商对记者说:“总体而言,现在新开盘的项目只是在利润的前提下,不敢再定高价了。”他认为近期房地产调控已收到了较好效果,部分城市房价过快上涨势头得以遏制,一线城市成交量开始下降,投机客占比下调。但记者调查发现,大多数地产商对未来房价会继续上涨的预期并没有发生改变。

  对于地产商以及中介公司等认为房价还会继续上涨的观点,曹建海认为,现阶段房地产价格得到有效控制,但降价趋势并不明显,他们这种态度也是为自己打气的一种方式。出现这种现象,也可能是新政在持续实施的过程中出现了些许偏差。目前,国资委、住建部、银监会等多部门都重申宏观调控政策将继续严格执行,包括北京在内的各地方政策也多次重申对楼市调控的决心,同时随着新增供应的加速入市,预计下半年房市走势会更加明朗。

  采访中,多位专家表示,新政调控虽然起到了一定的作用,但执行力度远远不够。有专家认为目前房地产市场处于“温吞”状态,需要坚定不移地执行宏观政策。

  “目前来看,高房价对中国房地产市场乃至中国经济增长百害而无一利。”况伟大说。他认为,调控最终能否取得成效受到很多因素的影响,一是的宏观调控政策是不是具有可持续性;二是消费者能否继续持币待购;三是开发商的实力。“如果政策是持续的,消费者就会形成一种心理预期,从而有可能继续持币待购;开发商不得不调整营销策略,能够多久还要看开发商的实力,如果开发商撑不下去了,房价才会出现比较明显的下跌”。

  夏斌表示,中国房地产市场根本问题不是价格问题,而是方向和选择的问题。中国房地产市场应以消费品为主导的发展方向,同时结合短期政策不变,解决需求问题,即投机需求,鼓励自住消费,买不起房的人有房住、有房租的问题。这样一方面能解决需求,另一方面能补充商品房投资下降问题。下一步重点要把握好调控的策略与节奏,应准备用两年左右的时间予以解决,不能太急。 胡萍 吕璇

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